Les communes disposent d'un droit d'acquisition prioritaire de tout terrain ou immeuble mis en vente dans les zones U ( zones constructibles du Plan Local d'Urbanisme):le Droit de Préemption Urbain(DPU)
Depuis le transfert de compétence urbanisme à la métropole en 2017 le DPU relève d'une compétence métropolitaine .
Par délégation les 22 communes de Tours Métropole conservent la décision de préempter dans les zones d'habitat. La métropole exerce le droit de préemption dans les parcs d'activités qui relèvent également de sa compétence .
Avant de procéder à une cession ou de signer une promesse de vente d'un terrain ou d'un immeuble le propriétaire et l'acquéreur doivent vérifier que la collectivité n'a pas l'intention de se porter acquéreur par utilisation du DPU.
Pour ce faire le notaire adresse en mairie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à laquelle le maire doit répondre dans les meilleurs délais ( maximum 2 mois).
2 hypothèses:
- la commune n'a pas l'intention d'acquérir le bien mis en vente . L'acte notarié peut être signé entre l'acquéreur et le propriétaire
- la commune exerce son DPU . Une négociation s'engage entre le propriétaire et la commune pour l'acquisition par la collectivité .
A quel prix ?
L'acquisition par la commune peut s'effectuer à l'amiable sur la base du prix établi par le propriétaire .
Mais les communes sont tenues de respecter un cadre de référence : l'estimation des Domaines .
Pour défendre l'intérêt général et celui des contribuables, les communes ne peuvent acquérir un bien au prix qu'elles souhaitent . France Domaine (qui dépend du Ministère des Finances) fournit préalablement une estimation établie par référence aux ventes foncières et immobilières effectuées dans le périmètre de la cession au cours des 5 dernières années . Les marges de négociation de la commune sont de l'ordre de plus ou moins 10% sur le prix fixé par France Domaine. En cas de désaccord c'est le juge des expropriations qui fixent le montant de la vente.
Le propriétaire peut à tout moment renoncer à la cession .
La ville peut en revanche utiliser un autre outil juridique pour acquérir le bien : le recours à l'expropriation .
Pour acheter quoi ?
L'usage du DPU est encadré par la loi . Le maire ne peut pas préempter n'importe quel bien .
L'usage du DPU doit être justifié par la réalisation d'un équipement public : aménagement d'une voie, aménagement d'un équipement destiné à la population ( équipement sportif , scolaire, culturel ...) . A titre d'exemple un pavillon mis en vente peut très bien être préempté pour y réaliser une crèche
Le DPU peut également être utilisé pour la réalisation de logements locatifs sociaux imposés par la loi .
Notre Dame d'Oé a déjà utilisé son Droit de Préemption Urbain .Exemples:
- achat des terrains destinés à l'implantation de la résidence locative de la Galardrie en centre bourg en partenariat avec VTH
- plus récemment, achat d'un terrain mis en vente face à la gare qui a été revendu à Val Touraine Habitat
Le bien acquis doit être strictement utilisé pour l'usage défini lors de l'acquisition .
Si tel n'est pas le cas le propriétaire qui a fait l'objet d'un DPU peut demander au juge la restitution du bien .
Pour les terres agricoles ?
Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) disposent également d'un droit d'acquisition prioritaire de bien agricoles ou ruraux .
Les biens acquis par la SAFER, en utilisant le droit de préemption, doivent être utilisés pour installer des agriculteurs, agrandir des exploitations existantes ...
La SAFER intervient également pour le compte d'établissements publics : conservatoire du littoral, parcs naturels ...
Avant de vendre ou d'acquérir un bien il donc indispensable de vérifier que le droit de préemption ne sera pas utilisé et a bien été purgé .
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