Toute intervention sur une propriété est soumise à une autorisation définie par la loi : construction , implantions d'annexes, d'une cloture, modification des toitures ou façades ...
Les demandes doivent être déposées en mairie .Les services municipaux procèdent à un premier examen des dossiers . Ils vérifient que ceux ci sont complets . Un avis du maire , sur la base du règlement du Plan Local d'urbanisme est établi .
Les dossiers sont ensuite transmis au service instructeur . Assurée autrefois par les services de l'Etat
( DDE) l'instruction du droit des sols est désormais portée par Tours Métropole .
Le délai de réponse aux demandes est fixé à 2 mois mais ce délai peut être allongé ( pièces manquantes, avis de l'Architecte des Bâtiments de France dans le périmètre d'un monument historique ...)
A l'issue de l'instruction des arrêtés sont soumis à la signature du maire : favorable-défavorable- favorable avec prescriptions à respecter … Ces actes ont une portée juridique . Le Préfet exerce un contrôle de légalité sur les arrêtés municipaux et peut demander leur retrait s'il juge que ceux ci ne sont pas conformes à la réglementation .
Les différents documents soumis à instruction :
Le certificat d'urbanisme :
Ce document renseigne les porteurs de projets sur la faisabilité d'une opération . Il se situe en amont du permis de construire . Il permet de vérifier si le terrain est constructible, de préciser les servitudes d'utilité publique applicables sur le secteur, le niveau d'équipement .
Il est impératif de recevoir un certificat d'urbanisme favorable avant d'acquérir un terrain ou de déposer un permis de construire qui nécessitent l'engagement de frais .Il est risqué d'acquérir un bien sans connaitre les droits qu'y s'y appliquent . Surprise quand on achète un terrain que l'on pense constructible mais qui ne l'est pas du fait des règles du PLU local ….
La demande est instruite gratuitement par la collectivité . Le CU peut être demandé même si vous n'êtes pas propriétaire d'un terrain ... C'est un renseignement préalable fort utile et même ...incontournable !
Le permis de construire :
Il doit parfois être précédé d'un permis de démolir quand il s'agit d'intervenir sur du patrimoine bâti qui peut être protégé par le PLU.
Il est obligatoire pour toute nouvelle construction , rénovation , changement de destination (ex: granges agricoles en bâtiment d'habitation ), extensions, annexes ...
Une déclaration préalable est également nécessaire pour l'édification d'une clôture, d'un abri de jardin, d'une véranda ...
Le permis de construire est le support des taxes d'urbanisme payables par les porteurs de projets ( ex: taxe d'aménagement, taxes de branchements ..). Il déclenche les possibilités de raccordement et d'abonnement aux réseaux ( eau, assainissement, gaz, électricité …) . Des dépenses qu'il faut toujours intégrer au coût de la construction et plans de financement .
La déclaration préalable peut permettre d'autoriser des installations non soumises à permis de construire ( clôture,cabanon de jardin …)
Le permis d'aménager permet aussi d'autoriser des opérations plus complexes : lotissement-groupement d'habitation .
Les projets d'aménagement de ce type sont soumis à une série d'obligations pour les promoteurs : stationnement des véhicules, viabilisation , aménagements extérieurs ...
Ils font l'objet d'une concertation préalable . La ville s'entoure en effet des conseils des "hommes de l'art" pour faire évoluer les projets sur le plan architectural, de leur conception spatiale …( service instructeur de Tours Métropole, Agence d'urbanisme de Tours …). Cette concertation "amiable" n'a pas de caractère obligatoire si le promoteur fait valoir qu'il respecte les règles du PLU.
Affichage :
L'affichage des autorisations de construire est obligatoire sur le terrain pendant toute la durée de la construction .
Le bénéficiaire de l'autorisation doit être en capacité de prouver la date d'affichage ( photo datée, huissier ..)
Toute personne physique et moral peut en effet engager un recours contre le permis délivré dans un délai de 2 mois .
Si le délai de recours n'est pas purgé le porteur de projet peut engager ses travaux mais il prend le risque d'être contraint de le modifier ou de l'arrêter si les recours de tiers aboutissent .
Les autorisations peuvent être consultées en mairie dés lors qu'elles ont été affichées .
Contrôles :
La collectivité doit s'assurer que le projet réalisé est conforme à l'autorisation délivrée .
Le porteur de projet doit pour se faire déposer en mairie une "déclaration d'achèvement de travaux".
Les services municipaux ( urbanisme, police municipale) se déplacent alors sur site pour vérifier la conformité ( respect de l'implnatation , de l'aspect architectural, des obligations énergétiques ...).
Le maire signe alors un certificat de conformité .
Sans certificat de conformité :
- le porteur de projet peut rencontrer des difficultés lors de la revente de son bien
- il peut se voir refuser une indemnisation ou un refus d'assurance en cas de sinistre
- il peut se voir refuser l'accès à un prêt bancaire
Chacun peut passer à travers les "mailles du filet" quand il ne respecte pas les règles d'urbanisme ...comme l'automobiliste qui ne respecte pas la vitesse autorisée .
Mais il ne doit pas être surpris quand un procès verbal est dressé après rappel .
Ce n'est pas le maire qui prononce les sanctions . Son pouvoir de police s'arrête aux constats de l'infraction . Les sanctions sont prononcées par le procureur de la République et les tribunaux .
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